Beliggenhed. Det er blevet dyrere at købe hus i Vanløse end i Hellerup. Men hvorfor er det blevet så attraktivt at bo tæt på Jyllingevej og Damhussøen?

 

På Bangsbovej 30 i Vanløse ligger en bungalow på 102 kvadratmeter i røde mursten med en rød-hvid markise over terrassen og en afsvedet gullig græsplæne.

 

Et »flot og solidt« hus i et »eftertragtet kvarter«, som ejendomsmægleren skriver.

 

Sidst boligen var til salg i oktober 2021, blev den solgt for 3,5 millioner kroner. Det har vist sig at være en yderst rimelig pris.

 

Nu er boligen til salg igen, ifølge ejendomsmægleren uden at have gennemgået anden forvandling end en ny varmtvandsbeholder og nyslebne gulve. Denne gang til en pris på 10,75 millioner kroner.

 

Kvadratmeterprisen på 105.392 kroner er fem gange højere end den gennemsnitlige danske kvadratmeterpris for et hus solgt i 2026.

 

»Der har været fuldstændig vanvittigt gang i den,« siger Anders Sønderby, der er indehaver af Danbolig i Vanløse, som har boligen til salg.

 

Han har lige solgt en anden bungalow på 86 kvadratmeter i samme kvarter for lidt over 11 millioner kroner. Kvadratmeterprisen på mere end 126.000 kroner er den højeste i Vanløse nogensinde, fortæller han begejstret.

 

»Der er sket et kæmpe skifte. Nu bliver Vanløse set som et superattraktivt sted,« siger Anders Sønderby.

 

Det er priser, der plejede at høre til på det mondæne Frederiksberg eller i fine Nordsjælland. Men nu kan man også få så høje kvadratmeterpriser for villaer i de traditionelle arbejderkvarterer i udkanten af København.

 

I begyndelsen af 2026 var det for første gang dyrere at købe et hus i Vanløse end i Hellerup, når man kigger på kvadratmeterprisen. Det viser Finans Danmarks boligmarkedsstatistik.

 

Faktisk var Vanløse i begyndelsen af 2026 det tredjedyreste postnummer at købe hus i overhovedet – kun overgået af Klampenborg og Charlottenlund. Det hører dog med til historien, at der er solgt for få huse på Frederiksberg til, at de er med på listen. Ellers ville Frederiksberg skubbe Vanløse ned på pladsen som fjerdedyreste postnummer.

 

Tendensen er tydelig i alle kvartererne rundt om København. Priserne på huse stiger hurtigere end i Nordsjælland.

 

Det er dyrere at købe et hus i Valby end i Gentofte, kvadratmeterprisen i Brønshøj (hvor jeg, fuld disclaimer, selv bor) er højere end i Birkerød, og et hus på Amager koster mere end i Holte.

 

»Det er blevet mere posh at bo i Valby og Vanløse, end det har været tidligere,« siger Lise Nytoft Bergmann, der er boligøkonom i Nordea.

 

Der er mange nuancer til det, når man sammenligner prisudviklingen. For eksempel er husene mindre tæt på København, hvilket trækker kvadratmeterpriserne op. Til gengæld er grundene ofte meget større i Nordsjælland. Samtidig er der forskel på, hvor mange villaer der er i de forskellige områder, hvilket også har betydning for prisudviklingen.

 

Men tendensen er klar nok, forklarer Lise Nytoft Bergmann. Man kan i stedet for de enkelte postnumre kigge på prisudviklingen i København, Københavns omegn og Nordsjælland over de seneste fem år:

 

»Jo tættere man ligger på København, jo mere er huspriserne steget.«

 

Det er, som Lise Nytoft Bergmann påpeger, fuldstændig modsat af, hvordan mange spåede, at det ville gå i tiden efter coronapandemien. Dengang var forventningen, at vi ville flytte ud af byen, ud i den friske luft, fordi vi ville arbejde mere hjemme.

 

Det har vist sig slet ikke at holde stik. Når børnefamilien for eksempel vokser ud af lejligheden i København, er førstevalget ikke at flytte langt væk, men at finde et hus så tæt på byen som muligt.

 

»Vi har fået endnu mere lyst til at bo med trafikmylderet i byen,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Bymennesker

 

På Grøndals Parkvej 42 i Vanløse, helt op til Frederiksberg, har liebhavermægleren Adam Schnack et gult betonhus på 146 kvadratmeter til salg for 15 millioner kroner.

 

Huset er tegnet af den danske arkitekt Frits Schlegel, »et funktionalistisk eksperiment«, der er opført i mellemkrigsårene.

 

Adam Schnack sælger normalt rigtig dyre huse i de traditionelle liebhaverområder som Klampenborg og Rungsted Kyst eller sommerhuse i Tisvildeleje. Men nu er han også kommet til Vanløse. Han har for nylig solgt villaer i Valby og Hvidovre, og han kan godt mærke, at de gamle arbejderkvarterer i Københavns yderkant er blevet meget mere populære.

 

»Rigtig mange mennesker har ikke overvejet Vanløse tidligere. De har ikke kulturelt set været opdraget med, at det var en mulighed. Men det er virkelig lækkert mange steder i Vanløse,« siger Adam Schnack.

 

»Hvis du er et bymenneske, kan afstanden fra Vesterbro til Holte virke uendelig lang. Men fra Vesterbro til Vanløse, så flytter du i hus i byen. Den mentale rejse er en anden.«

 

Til gengæld er det også en udfordring at være liebhavermægler i de dele af København, hvor det ikke var meningen, at det skulle være fint at bo. Der er færre arkitekttegnede huse i Vanløse og Brønshøj, end der i Hellerup og Charlottenlund:

 

»Der er store dele af de her kvarterer, hvor byggemassen er opført med et andet hensyn end at skabe pragtfulde ejendomme, der skal gå over i historien. Det er skabt med henblik på at være en bolig og et hjem for folk,« siger Adam Schnack.

 

Men hvorfor vil alle så pludselig bo i disse helt almindelige huse?

 

For 15 år siden boede Adam Schnack selv i en lejlighed på hjørnet af Havnegade og Peder Skrams Gade i indre København. Da han fik børn, og lejligheden blev for lille, var planen først at finde noget andet i København.

 

Det var ikke muligt. I stedet dukkede en lejlighed op på Frederiksberg. Det lyder jo som en drøm, men det var det faktisk ikke for Adam Schnack. Dengang føltes det næsten som at flytte ud af byen, selvom Frederiksberg i dag er en central og eksklusiv bydel.

 

»Byen bliver større og større,« som han siger.

 

I 1800-tallet var det kun Frederiksstaden, der blev set som det rigtige København. Men nu er byen vokset så meget i alle retninger, at hverken Amalienborg eller Rådhuspladsen kan påstå at være centrum for København.

 

»Det er som en kæmpemæssig organisme, der bevæger sig, og der er nye kvarterer, som bliver meget mere naturlige københavnerkvarterer,« siger Adam Schnack.

 

Han tror, det er en vigtig forklaring på, at bydele som Brønshøj og Valby er blevet så dyre.

 

Det spiller også ind, at flere ønsker at bo i mere sammensatte byområder som dem, man finder i de gamle arbejderkvarterer. Det er ikke længere drømmen for alle at bo i Hellerup.

 

Adam Schnack nævner et særligt område i Valby mellem Søndermarken og det gamle Carlsberg-bryggeri, som i årtier har været lidt overset. Det var oprindeligt en botanisk have, der siden blev udstykket til villaer af Carl Jacobsen.

 

»Det ligger nærmest ud til togbanen, på toppen af Valby Bakke, og det er noget, man i mange år ikke har tænkt på som eksklusivt,« siger han.

 

Men i takt med at bryggeriet er forsvundet, og Carlsberg Byen er skudt op, er villakvarteret pludselig blevet en attraktiv oase, der ligger nærmest inde i byen, hvor Valby og Vesterbro smelter sammen.

 

»Jeg havde et hus til salg derude for 15 år siden, som vi ikke kunne sælge for 12 millioner kroner. For ti år siden havde jeg et hus til salg, som jeg ikke kunne sælge for 15 millioner kroner. Og for et år siden solgte jeg så et hus derude for 72 millioner kroner på første fremvisning,« fortæller Adam Schnack.

 

»Det er en ekstrem udvikling. Det er et lille bitte kvarter, der er blevet til en eksklusiv lomme af København i løbet af ret få år, fordi det pludselig ligger midt inde i byen.«

 

De høje priser har så gradvist spredt sig til resten af Valby.

»Det er simpelthen for grimt«

 

Ud over at have en butik i Vanløse er Danbolig-mægler Anders Sønderby også medindehaver af en butik i Brønshøj.

 

For ti år siden var der flere håndværkere blandt huskøberne i Brønshøj, fortæller han. I dag er kunderne købestærke par, ofte akademikere med job i store virksomheder som Mærsk eller Novo Nordisk og med store friværdier fra en lejlighed på Frederiksberg eller Nørrebro.

 

Tidligere ville de måske have valgt at købe et hus i Nordsjælland, men nu vælger de i stedet Brønshøj eller Vanløse. Anders Sønderby tror ligesom Adam Schnack, at det handler om, at byen har udvidet sig.

 

»Nu er det blevet lidt mere by-agtigt at være i selve Vanløse,« siger han. »Der er en Emmerys, en Joe & the Juice og en Burger King.«

 

Men der er også sket noget med, hvordan det lyder at sige, at man bor i de her kvarterer, mener han. For fem og ti år siden var det ikke smart at købe hus i Brønshøj og slet ikke i Husum, der er den yderste del af det, der stadig er Københavns Kommune.

 

»Nu er det negative blevet vendt til positivt, og folk vil gerne betale for de her dyre kvadratmeter og få en have, men samtidig være tæt på byen,« siger Anders Sønderby.

 

Lise Nytoft Bergmann tror ikke, at man skal se udviklingen som et udtryk for, at folk er begyndt at fravælge drømmen om at bo i første række til Øresund eller i en villa på indre Frederiksberg. De steder er bare blevet så ekstremt dyre, at det er forbeholdt nogle meget få.

 

»Der er helt sikkert mange, der stadig gerne vil bo langs kysten i Hellerup og Charlottenlund, men det er ikke en mulighed for de fleste. Og så vælger man det næstbedste,« siger Lise Nytoft Bergmann.

 

Lige nu er det blandt andet Vanløse.

 

Den lokale mægler tror ikke, at priserne i Vanløse kan blive ved med at vokse fra Nordsjælland.

 

»Jeg tror, at det store ryk i priserne har været der,« siger Anders Sønderby.

 

Hvis prisforskellen bliver meget større, vil flere formentlig søge mod Holte og Birkerød igen, forventer han.

 

Adam Schnack tror omvendt godt, at priserne kan blive ved med at stige tæt på København, sådan som man har set i mange andre storbyer. Men han forestiller sig ikke, at hans mæglerforretning fremover skal fokusere mere på Vanløse og Brønshøj end Rungsted og Charlottenlund.

 

Der er nærmest ikke grænser for, hvor høj prisen kan blive på en af de få villaer, der ligger ud til vandet i Hellerup eller på indre Frederiksberg. Men der er grænser for, hvor dyrt et hus, der ligger tæt på Ålekistevej, kan blive.

 

»Der er områder i Udkantskøbenhavn, som aldrig vil blive rigtig dyre, fordi det simpelthen er for grimt,« siger Adam Schnack.

 

»Der er noget absolut attraktivt ved at bo ved Dyrehaven og Øresund, som Vanløse ikke vil kunne stikke. Vi vil ikke se en udvikling, hvor Vanløse bliver dyrere end det mest eksklusive af Nordsjælland. Det kan jeg slet ikke forestille mig.«