Tekst: Adam Schnack
Vi står midt i en verdensomspændende krise med stigende renter og en boligskattereform, som banker på døren. Det kan for nogen føles som om, at usikkerheden ikke har været større på boligmarkedet siden finanskrisen og spørgsmålene er selvsagt mange – men hvor galt står det egentligt til, og hvad må vi med rimelighed forvente af boligmarkedet lige om hjørnet, på den helt korte bane, i den nære fremtid og på den lange bane? Jeg forsøgte at blive klogere på disse spørgsmål og satte mig selv som vært for et arrangement, hvor jeg inviterede den fagkyndige direktør for Boligøkonomisk Videncenter Curt Liliegreen til at tage temperaturen på vores hjems markedsplads, og gøre os alle klogere på perspektiverne i de forskellige profetier om fremtidens boligmarked, og vil hér frit gengive nogle centrale pointer for at kunne navigere i debatten.
En toneangivende stemme i mediernes fremlæggelse af boligmarkedet har de seneste mange år lydt, at boligpriserne er på himmelflugt med et væld af konsekvenser i kølvandet på denne hastige udvikling. I flygtige forsøg på at finde mening og måske endda rimelighed i disse voldsomme prisstigninger, kigger vi ud over landets grænser til London, Stockholm, Milano, Paris og andre storbyer i Europa, og synes hurtigt at kunne argumentere for, at vi stadig i Danmark har meget lave priser, og at priserne forventeligt vil stige yderligere – endda vel markant i fremtiden. Vigtigt er det dog at forstå, at dette fænomen er forbehold ganske få steder i landet – primært i og omkring vores store byer og enkelte kommuner, som har særlig attraktionsværdi, derved at de er beliggende i nærhed at storbyernes kraftcentre for arbejdspladser. Realiteterne er helt anderledes når vi kigger ud over egen næsetip og vender blikket væk fra ringvejene.
Men hvordan kan det være at priserne stiger så voldsomt i vores storbyer, samtidig med at renterne stiger?
Den nye boligskattereform har givet klare signaler til boligejerne i storbyerne om, at man må forvente øget skatter på sin ejerbolig. Endda står signalerne klart, at særligt ejerlejligheder i København, Frederiksberg, Århus, Odense og Ålborg vil blive påvirket af de nye skatter. Alt imens varsles tilsvarende skattelettelser i udkants-Danmark.
Forklaringerne kan være mange, og er ikke alene baseret på boligdrømme.
Udflytningen fra storbyen er et kendt fænomen – det burde sænke priserne i hovedstadsområdet og andre af landets store byer. Men tilflytningen af unge og børnefamilier til byen er stadig markant, og i forening med en øget befolkningstilvækst grundet et stigende fødselsoverskud (flere nyfødte end døde) vokser beboertallet specielt i København, men også i byudviklet kommuner som Høje-Taastrup og Brøndby, ditto for Lyngby-Taarbæk kommune. Faktisk oplever København en netto befolkningstilvækst på mere end 6.300 personer om året – hvilket er ganske betragteligt, derved at der stort set ingen tomme boliger er i hovedstanden. Den øget befolkningstilvækst, byudvikling og koncentrationen af arbejdspladser i storbyerne har indtil nu vundet en klar sejr over de stigende renter og de forestående korrigeret ejendomsvurderinger med ukendte konsekvenser for de kommende ejendomsskatter.
Gør den hede boligfest os bare så opstemte at vi agerer som naive flokdyr der vender det blinde øje til, så vores boligdrømme ikke slukkes – eller er der mening i galskaben?
Det korte svar vil med rimelighed være, at der faktisk er mening i galskaben. Alt tyder på at boligpriserne i de store byer vil fortsætte sin himmelflugt – forventeligt med en smule opbremsning for ejerlejlighedsmarkedet i de første par år efter den nye boligskattereform bliver implementeret. Men så længe der er færre boliger end der er behov for, vil priserne stige. Og så længe markedets indre mekanismer, baseret på udbud og efterspørgsel, er den toneangivende dirigent i orkesteret, så skal der meget mere ekstreme påvirkninger til end 2-3% i rente, krav om bopælspligt og beskedne stigninger i skatterne til for at slå bunden ud af boligmarkedet.
Det vil blive for vidtrækkende hér at gå i detaljer med de underliggende tal og statistik. Boligøkonomisk Videncenter har udgivet vigtige rapporter og et enormt detaljeret datagrundlag, som kan studeres for yderligere information. Gå til deres hjemmeside her.