Ugens Schnack #18

Boligskat: Forløsning eller blot et uophidsende forspil?

AF Adam Schnack

I denne uge har man på Christiansborg opnået politisk enighed om en ny boligbeskatningsaftale, og fra sidelinjen syner resultatet meget som forventet. Alle har fået lidt, og alle har givet lidt. Et fint politisk kompromis, som vel ingen med rimelighed kan være meget utilfredse over. For ikke at blande tingene sammen skal vi huske at skelne mellem ejendomsværdiskat og ejendomsskat (også kaldet grundskyld). Ejendomsværdiskat er udtryk for beskatning af boligen, mens ejendomsskat er udtryk for beskatning af grunden/jorden, deraf også navnet ”grundskyld”. Samlet betegnet som ”boligskat”.I sin enkelhed, handler den nye boligbeskatningsaftale om, at man vil sikre sig en konsistent beskatningsstruktur i markedet, baseret på tidssvarende ejendomsvurderinger. I sagens natur, yderst kompliceret at realisere, men idealistisk set rigtigt og rimeligt; politisk en særdeles værdiladet debat, der i bund og grund handler om hvem i samfundet, der skal betale mest i skat og i den virkelige verden, ikke gør os meget klogere end vi var i sidste uge. Flere ubekendte er blevet besvaret, men ikke alle – og den vigtigste faktor, nemlig hele grundlaget for regnestykket, er endnu ikke klargjort.

Vi er nu så langt at der er politisk enighed om at alle, der har købt bolig, ikke vil blive negativt påvirket af den nye boligbeskatning – så længe de bliver boende i deres bolig (!). Dertil opnås en tilsvarende ”rabat” til alle, som erhverver sig en bolig inden udgangen af 2020. For boliger, der erhverves fra den 1. januar 2021 tilskrives boligskat efter de nye regler, hvor specielt debatten om ejendomsværdiskatten har fyldt meget i medierne de sidste par dage. De nye regler medfører, at man beskattes med 0,55 % af boligens værdi op til 7,5 mio. kr., og med 1,40 % af værdien over kr. 7,5 mio. kr.. Den samlede aftale om boligskatteregulering er i naturligvis meget kompliceret, blandt andet er der indlagt et forsigtighedsprincip i forhold til de offentlige vurderinger, således at man fratrækker 20% af den offentlige vurdering forud for skatteberegningen til fordel for boligejeren; der er begunstiget muligheder for at indefryse ejendomsskatterne rentefrit indtil udgangen af 2020 og der er foreløbigt sat stop for stigninger i ejendomsskatten. Uklarheden om rentefradraget er også kommet på plads, derved at det består i sin nuværende form. Hmm, ok? For nogen godt, for andre skidt. Den ubekendte består stadig derved, at vi endnu ikke har fået de nye ejendomsvurderinger, så reelt ved den enkelte boligejer stadig ikke, hvordan de nye aftaler vil påvirke det månedlige rådighedsbeløb. Efter min vurdering ikke noget vi bør gå i panik over, så længe grundstrukturen i beregningsmodellen synes afbalanceret – og det synes jeg den er. I alle årene har vi accepteret en konstant usikkerhed omkring renteniveauet, som en naturlig del af det at erhverve fast ejendom. Idealistisk kan vi stille spørgsmålstegn ved rimeligheden i, at dem, som prioriterer deres (top)skattebetalte rådighedsbeløb på at erhverve fast ejendom, bliver hårdere beskattet end dem, som bruger sine penge på rejser til Mallorca og designertøj – men det er en helt anden debat. Boligskat har altid eksisteret som en præmis for køb af bolig. Det ændres der ikke ved. Fremadrettet vil præmissen blot være, at beregningsgrundlaget forhåbentligt bliver tidssvarende og derved mere meningsfulde, end beregninger foretaget på grundlag af et politisk baseret på vurderinger fra 2001. Hvordan projektbyggeri bliver beskattet efter de nye regler står stadig uklart, og kan man komme uden om skatteknækket (millionærknækket) ved at konvertere store boliger til mindre boligenheder? Rækken af umiddelbare spørgsmål er mange, men helt afgørende er det, at vi konkret får de nye vurderinger. Boligejere, der med sikkerhed ved at deres bolig ikke vil overstige en vurdering på 7,5 mio. kr., kender nu satsen for deres fremtidige ejendomsværdiskat, men ikke beregningsgrundlaget og boligejere med mellemstore til store ejendomme (kostbare) må vente på svar på begge dele. Alligevel vurderer jeg ikke at der er grund til panik eller uro. Den politiske enighed afspejler alt andet lige et ønske om at forfatte et aftalegrundlag, som for langt de fleste boligejere er rimeligt balanceret efter de eksisterende bestemmelser. Det vurderes at ca. 60 % af boligejere vil nyde godt af den nye boligbeskatningsreform, mens ca. 40 % vil få en ekstra regning. Også hér, står et egentligt afgørende spørgsmål tilbage, og det er om, hvilken reel betydning (!) det har for de forulempede 40 % - om den marginale skattestigning de facto har en væsentlig betydning (?). Politisk kan det virke rimeligt eller urimeligt, men om det ændrer markedsmekanismerne på den lange bane – det tvivler jeg på. Vel naturligt nok positivt for markedet i overgangsfasen op til 2020 og hæmmende for markedet ind over 2021/22, hvor man nok skal forvente en opbremsning til fald i en ellers naturlig prisudvikling. Herefter vurderer jeg, at boligejere blot vil orientere sig efter en ny normaltilstand, på lige fod med når realkreditrenten stiger eller falder. I alle tilfælde ser det dog ud til, at der reelt er en skatterabat at hente ved at flytte til sin fremtidige bolig inden udgangen af 2020, derved at man da garanteres en topgrænse for sin samlet boligskat. Senere må vi blive kloge på hvilken marginalbetydning den kommende boligbeskatning vil få ved fremtidigt salg af boligen. Det kan vi kun spå om!

De fleste hjemmesider bruger cookies - og det gør vores også. De fortæller os, hvordan hjemmesiden bliver brugt, så vi kan give dig den bedste oplevelse, når du besøger vores hjemmeside. Du accepterer vores cookies, når du klikker OK.